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Domingo Noviembre 13, 2016 21:40.- Por Roberto Cachanosky

Los jóvenes y el acceso a la vivienda

Una de las grandes angustias que tienen los jóvenes hoy en día es el de la vivienda. Salvo que tengan padres con plata que les regalen un departamento, ven imposible llegar a tener un dos ambientes. Es más, ni siquiera pueden mantenerse alquilando un departamento de un ambiente. Buena parte de sus sueldos se van en el alquiler y las expensas, con lo cual suelen compartir con un amigo o amiga la vivienda si quieren irse de la casa de los padres en busca de la independencia que busca toda persona joven. Pero saben que no tienen posibilidades de ahorrar para dar un anticipo y mucho menos acceder a un crédito hipotecario que puedan pagar, salvo, claro está, en casos muy especiales y contados con los dedos de una mano. La realidad es que ya no hay créditos hipotecarios a tasas pagables y menos en volumen importante.

Incluso para poder alquilar, los jóvenes tienen que juntar, como mínimo, unos $ 24.000 para pagar un mes de comisión a la inmobiliaria, el mes adelantado y un mes de depósito, si el alquiler es de $ 8.000 mensuales. Primero tienen que ahorrar esa cifra, luego sobreviven alquilando sin tener capacidad de ahorro y no ven un futuro en el cual puedan llegar a tener su propio departamento. Francamente desilusionante.

Si bien hay más motivos para que los jóvenes tenga esta angustia, el punto número uno es que Argentina es cada vez más pobre por las políticas progresistas y populistas que aplica desde hace décadas. En nombre de la “solidaridad” social van espantando las inversiones, la carga tributaria para sostener a un estado sobredimensionado destruye riqueza y la pobreza se va extendiendo a una clase media que en otras épocas fue pujante. El progresismo y el populismo han logrado igualar el ingreso hacia abajo. No sacan a los pobres de la pobreza, sino que aumentan el stock de pobres y con eso están felices porque logran la tan ansiada “igualdad”. Todos pobres, salvo los jerarcas políticos que siguen siendo una casta privilegiada.

El segundo punto es que el progresismo y el populismo, con sus confiscaciones, directas e impositivas, han destruido el mercado de capitales. Hicieron de la Argentina un infierno fiscal y por eso muchos ahorros se fugaron a paraísos fiscales. Los progres, populistas y políticamente correctos dirán que eso fue evasión impositiva, la ciencia económica y la historia económica dirán que eso fue defensa del contribuyente ante el robo legalizado del estado. De todas maneras, como quiera que sea, el ahorro se fugó y eso destruyó el mercado de capitales.

Se preguntarán la gente y los jóvenes que no tienen vivienda: ¿y a mí que me importa que se destruya el mercado de capitales? ¿Para qué me sirve? La respuesta es muy sencilla.

Los bancos otorgan créditos hipotecarios a 20 años, pero esos fondos que utilizan para otorgar los créditos provienen de depósitos a un plazo de nomás de 90 días. Es decir, por un lado tiene un activo a cobrar un activo a 20 años y por el otro tiene un pasivo que le vence cada 90 días.

El riesgo que corren los bancos es que, ante un momento de incertidumbre económica, la gente se presente en la ventanilla a retirar sus depósitos. Como tiene créditos a cobrar a 20 años tendría que decirle a la gente que espere 20 años para cobrar hasta tanto el banco cobre los créditos otorgados. Esto es lo que se conoce como descalce de plazos.
Tengo una activo a cobrar un el muy largo plazo y un pasivo a cobrar dentro de 90 días.

¿Cómo puede solucionarse este problema de plazos? Teniendo un mercado de capitales. Lo que pueden hacer los bancos es vender el crédito hipotecario a cobrar a una compañía se seguro o a una Administrador de Fondos de Pensión que reciben fondos que son ahorros de largo plazo. Los bancos recurren al mercado de capitales que tienen ahorros de largo plazo para vender sus créditos a cobrar a una determinada tasa de interés. De esta forma recuperan liquidez y pueden afrontar sus pagos en ventanilla de sus depositantes en caso de que presenten. Obviamente que la tasa de interés que le cobren a los bancos por comprarle las carteras de crédito dependerá de muchos factores, entre otros de la tasa de inflación esperada, de la tasa de devaluación que podría ocurrir, del riesgo de confiscación que puede ofrecer el gobierno, etc. Pero lo principal es que para hacer algún cálculo de largo plazo de qué tasa de interés tienen que cobrar por los créditos que se compran, es que debe haber una moneda que sirva como reserva de valor y tiene que haber seguridad jurídica. Es decir, el estado no debe confiscar los activos financieros.

En Argentina no hay moneda porque el peso no cumple con el requisito de ser reserva de valor y, encima, los diferentes gobiernos han destruido el mercado de capitales con confiscaciones como el plan Bonex, nuestros ahorros en las AFJP, el corralito, el corralón, la pesificación asimétrica y tantas locuras que se cometieron en nombre de la justicia social.

Como ahorrar en Argentina es riesgoso, no hay mercado de capitales, ergo los bancos no pueden descargar sus carteras de créditos en el mercado y el resultado final es que no hay créditos hipotecarios en volumen.

Al no haber créditos hipotecarios, lo único que le queda a la gente es alquilar. El peso de la demanda cae sobre las propiedades para alquilar. Pero encima, dada la incertidumbre económica, en los últimos años, la construcción de departamentos se volcó a segmentos de ingresos altos dado que la gente ahorraba en forma de ladrillos. No se construyó para un sector de ingresos medios o medios bajos porque no había crédito para que pudieran comprar. De manera que lo que hay es un stock determinado de departamentos para alquilar para un determinado sector de la sociedad que al tener una mayor demanda aumenta los precios. Si a eso se le agrega lo cara que son las expensas por los “beneficios” demagógicos que el kirchnerismo le dio al sindicato de porteros, el costo de las expensas crece, el monto del alquiler tiene que dejarle alguna rentabilidad al dueño de la propiedad y el resultado final es que se hace combo impagable para los jóvenes que ganan poco porque hay poco trabajo dada la escasa inversión.

En síntesis, esa angustia que vive la gente joven de no poder comprar su departamento o alquilar se debe a la destrucción monetaria, a la destrucción del mercado de capitales y a la fuerte tendencia confiscatoria de ahorros de los gobiernos.

El populismo progresista, que tanto dice preocuparse por los pobres, ha producido una gran desilusión en la gente joven, solo unos pocos que consiguieron créditos a tasas blandas pero que no abundan en el mercado han logrado comprarse alguna propiedad. El resto, la inmensa mayoría, fue víctima del populismo progresista, que como de costumbre, declama ayudar a los pobres y terminan hundiéndolos en la pobreza y la desesperanza más absoluta. (Economía para Todos)